旧耐震の中古戸建は住宅ローンが難しい？購入前に確認したいポイント

中古戸建を探していると、「立地が希望に合う」「価格が予算内に収まりそう」と感じる物件に出会うことがあります。その一方で、築年数を見ると、旧耐震基準で建てられた住宅だったというケースもあるでしょう。

「古い家でも、リフォームすれば大丈夫？」「年収に問題がなければ住宅ローンを借りられる？」「旧耐震だと購入を諦めなければいけない？」

旧耐震の中古戸建では、建物の状態に加えて、金融機関がその物件を融資の対象として扱えるかを確認することが大切です。住宅ローンの利用が難しくなる場合はありますが、旧耐震という理由だけで、すべての金融機関が一律に融資を断るわけではありません。

今回は、姫路市・加古川市・太子町・たつの市・明石市で中古戸建を検討している方へ、購入前に整理しておきたいポイントを紹介します。

１．旧耐震かどうかは、築年数だけで決めない

一般に、昭和５６年（１９８１年）６月１日の耐震基準改正より前の基準で建てられた住宅を「旧耐震」の住宅と呼びます。

確認の際に大切なのは、完成した年月だけでなく、建築確認がいつ行われたかです。例えば「１９８１年築」という情報だけでは、適用された基準を判断しきれません。確認済証や確認台帳記載事項証明書など、建築確認の時期を確認できる資料を調べましょう。

資料が見つからない場合も、外観や築年数から推測して話を進めず、不動産会社や建築士などに確認方法を相談してください。住宅ローンの商品によっては、建築確認日が分からない場合の判定方法を別に定めています。

また、旧耐震か新耐震かは、個々の住宅の現在の安全性をすべて表すものではありません。耐震改修の実施状況、劣化、増改築なども含めて、建物ごとの確認が必要です。

２．住宅ローンが難しくなるのは、なぜ？

住宅ローンでは、借りる方の収入や返済状況だけでなく、購入する不動産についても審査されます。

旧耐震の中古戸建では、金融機関や商品によって、耐震性を確認する書類が必要だったり、取扱いの対象にならなかったりする場合があります。建物や土地の評価などによって、希望する借入額や返済期間で利用できない可能性もあります。

つまり、「返済できる収入があるか」と「その物件で借りられるか」は、分けて確認する必要があるのです。

例えば、りそな銀行は公式のよくある質問で、旧耐震基準の物件について、耐震診断実施済みで適合証明書がある場合に限り利用できると案内しています。これは同銀行の取扱いの例であり、すべての金融機関に共通する条件ではありません。

証明書があれば必ず融資が承認されるわけでもありません。必要な書類の種類や審査条件は、申込先へ個別に確認しましょう。

３．フラット３５も、物件の技術基準を確認

「銀行の住宅ローンが難しければ、フラット３５なら必ず使える」と考えるのも早計です。

フラット３５では、中古住宅についても住宅金融支援機構の技術基準に適合することが必要です。耐震性だけでなく、住宅の規模や劣化状況など、ほかの基準も確認されます。

公式案内では、建築確認日が昭和５６年６月１日以後であることなどを耐震性の確認条件とし、それより前の住宅でも、機構の定める耐震評価基準等に適合する場合の取扱いが設けられています。

ただし、「耐震診断を受けた」という事実だけで、必要な適合確認がすべて済むわけではありません。結果がどうだったか、どの基準への適合を証明するのか、どの手続きを行うのかまで確認する必要があります。

利用を検討する場合は、取扱金融機関と適合証明の検査機関などへ、対象物件の資料を示して相談しましょう。物件の技術基準への適合と、借入れの審査は、それぞれ確認が必要です。

４．室内がきれいでも、耐震性は別に確認する

壁紙や床が張り替えられ、キッチンや浴室が新しくなっていると、「しっかりした家だ」と感じるかもしれません。

しかし、内装や設備の更新と、構造に関わる耐震改修は別のものです。「リフォーム済み」という表示だけで、耐震性が改善されているとは判断できません。

改修歴がある場合は、いつ、どこを、どのように工事したかを確認しましょう。耐震診断の報告書や補強計画、工事内容が分かる資料などがあれば、専門家に見てもらう際の手掛かりになります。

建物状況調査、いわゆるインスペクションも、耐震診断と同じものではありません。建物の劣化状況を把握する調査と、地震に対する強さを評価する診断では、確認する内容や目的が異なります。

「どの調査で、何が分かるのか」を確認し、購入判断に必要な調査を相談することが大切です。見た目の印象だけで安心せず、分からない部分を整理していきましょう。

５．購入価格に、診断・改修費を加えて考える

旧耐震の住宅を検討するときは、購入価格だけで予算を決めないようにしましょう。

耐震診断や必要な証明書の取得、耐震改修に加えて、屋根や外壁、給排水設備などの修繕が必要になる場合があります。どの工事が必要か、費用がいくらになるかは、建物の状態や希望する内容によって異なります。

「安く購入できた分で直せるだろう」と見込む前に、専門家の確認や見積りを通じて、総額を把握することが大切です。調査してもすべてが分かるとは限らないため、追加費用が生じる可能性も相談しておきましょう。

住宅ローンと改修費を一緒に借りたい場合は、その商品で対象となる工事や必要書類、融資時期を確認してください。購入代金の支払い、工事代金の支払い、借入金の受取り時期が合うかも重要です。

自己資金で購入できる場合でも、建物の安全性や維持費の確認は必要です。「借りられるか」だけでなく、「無理なく住み続けられるか」を考えましょう。

６．「買ってから改修すればよい」と決めつけない

金融機関から耐震性に関する条件を示された場合、いつまでに工事や証明書の準備を終える必要があるのかを確認しましょう。

購入後の改修を予定していても、その計画が融資条件に合うとは限りません。改修を前提とする商品でも、申込みから工事、検査、融資までの順序や必要書類が定められている場合があります。

診断で補強が必要と分かった場合は、工事の実現性、費用、期間、工事前後の確認方法まで相談しておきたいところです。

税制優遇や補助制度についても、住宅ローンを利用できることとは別に要件があります。利用を予定する場合は、対象条件や申請時期を担当窓口へ確認してください。

購入してから調べ始めると、予定していた資金計画と合わないことがあります。物件探しと並行して、建物の確認と資金の相談を進めることが大切です。

７．契約前に、物件の資料をそろえて相談する

金融機関へ相談する際には、旧耐震の可能性があることを最初に伝え、所在地や築年数、構造などの情報を共有しましょう。

手元にあると役立つものは、販売図面、登記事項証明書、確認済証や検査済証、建物の図面、耐震診断や改修の資料などです。必要書類は物件と申込先によって異なるため、最初からすべてそろわなくても、何が必要かを確認できます。

あわせて、「耐震性を証明する書類は何が必要か」「改修前の状態で審査できるか」「希望する借入額・期間で検討できるか」「改修費も対象になるか」を質問してみてください。

別の住宅で事前審査に通っていても、今回の物件でも同じように借りられるとは限りません。また、事前審査の結果だけで最終的な融資が確約されるわけでもありません。

売買契約に進む前には、融資が利用できなかった場合の取扱いや期限など、契約条件についても具体的に説明を受け、理解しておきましょう。

８．売却を考えている方にも、資料の整理が役立ちます

旧耐震の戸建を所有し、売却を考えている方にとっても、買主様の住宅ローンに関する確認は関係してきます。

建築時の書類や耐震診断、改修の記録が残っていれば、物件の状態を説明する材料になります。資料がない場合は、そのことを不動産会社に伝え、確認できる情報を整理しましょう。

売却前に費用をかけて改修するかどうかは、工事費だけでなく、販売方法や買主様の利用計画なども含めて考える必要があります。先に工事を決めるのではなく、現状での相談から始める方法もあります。

旧耐震という言葉だけで、売れないと決めつける必要はありません。一方で、耐震性や融資について、確認していないことを大丈夫と伝えない姿勢も大切です。

価格・安全性・資金計画を一緒に確認しましょう

旧耐震の中古戸建には、立地や広さ、建物の雰囲気などに魅力を感じることもあるでしょう。その魅力を大切にしながら、住宅ローンの条件と、安心して暮らすために必要な対応を整理することが重要です。

もとまち不動産では、姫路市・加古川市・太子町・たつの市・明石市での中古戸建の購入・売却のご相談を承っています。

気になる物件がございましたら、価格だけで決める前に、まずは資料をもとに確認することから始めましょう。金融機関や建築の専門家への確認も含め、検討に必要な情報を整理してまいります。

株式会社もとまち不動産
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