土地価格だけで決めて大丈夫？ 購入前に確認したい「土地代以外の費用」｜姫路市・加古川市・太子町・たつの市・明石市

「予算に合う土地が見つかったので、家づくりを進めたい」
「土地代と建物代以外に、どんな費用が必要？」
「価格が安い土地と高い土地では、何を比較すればいい？」

姫路市・加古川市・太子町・たつの市・明石市で土地を探すとき、販売価格は大切な判断材料です。

ただし、家を建てるための予算を考える際は、土地価格だけでは分からない費用にも目を向ける必要があります。

水道の引込み、造成、駐車場などの外構工事、登記や融資の費用。必要となる内容は、土地の状態や契約条件、建築計画によって変わります。

土地の価格と、家を建てて暮らし始めるまでに必要な総額は、同じではありません。

今回は、購入前に確認したい「土地代以外の費用」と、候補地を比較するときの考え方をご紹介します。

土地代以外の費用は、大きく３つに分けて考えましょう

最初に、費用の種類を整理しておくと、見積もりの確認がしやすくなります。

ここに挙げた費用が、すべての土地で発生するわけではありません。土地価格に含まれている工事もあれば、建築会社の見積もりに含まれているものもあります。

大切なのは、何が含まれていて、何が別途必要なのかを確認することです。

１．水道・下水道などの引込みと負担金

土地の資料に「公営水道」「公共下水」と書かれていても、それだけで建築に必要な工事がすべて済んでいるとは限りません。

例えば、前面道路に配管があっても、敷地内への引込みが未施工の場合があります。既存の引込みがあっても、口径や状態、建築計画に応じて工事を検討することがあります。

購入前には、次の点を確認しましょう。

• 敷地内への引込みが済んでいるか
• 既存の配管を利用できるか
• メーターや接続箇所の位置はどこか
• 道路の掘削や復旧が必要か
• 加入金・分担金・受益者負担金などがあるか
• 売主が整備する範囲と、買主の負担範囲

また、道路から敷地内への引込みと、敷地内から建物までの配管工事は、分けて確認する必要があります。

水道などの制度や金額は自治体によって異なり、同じ市町内でも土地ごとの整備状況が違います。以前に見た土地の条件を、そのまま別の候補地に当てはめないようにしましょう。

２．高低差・擁壁・造成に関する工事費

道路や隣地との高低差がある土地では、建物や駐車場を配置するために工事が必要になる場合があります。

土を入れる、土を搬出する、駐車場の高さを調整するなど、現地の条件によって作業は変わります。

擁壁がある場合には、既存のものを利用できるか、状態や構造について確認が必要です。見た目だけで安全性や利用の可否を判断することはできません。

特に確認したいのは、次のような点です。

• 現在の高さと、建築時に予定する高さの違い
• 擁壁や境界付近の構造物の所有・管理関係
• 造成工事に必要な手続きや調査
• 工事車両が入れるか
• 雨水をどこへ流す計画か
• 既存の塀や構造物の撤去が必要か

造成中の分譲地では、完成後にどの状態で引き渡されるかも確認しましょう。

「更地であること」と「追加工事なしで希望する家を建てられること」は別です。

３．地盤調査と、必要に応じた地盤改良費

建物を支える地盤についても、家づくりの予算に関わる確認事項があります。

必要な対応は、地盤の状態だけでなく、建てる建物の重さや配置、基礎の計画などによって変わります。

近くに家が建っている、以前も住宅があったといった事情だけで、地盤改良が不要とは判断できません。

建築会社には、次の点を聞いてみましょう。

• 地盤調査はいつ行う予定か
• 調査費用は見積もりに含まれているか
• 改良が必要な場合、費用はどのように算定するか
• 既存の調査資料があれば、参考にできるか
• 購入前に分かることと、購入後に確認することは何か

調査前に金額を確定できない場合もあります。そのときは、未確定の費用をゼロとして扱わず、予算上どのように備えるかを相談しておくことが大切です。

４．駐車場・フェンスなどの外構工事費

建物本体の見積もりを確認するとき、外構がどこまで含まれているかも見ておきましょう。

外構には、例えば次のような工事があります。

• 駐車場の舗装
• 門柱やポスト、宅配ボックス
• フェンスや目隠し
• 玄関までの通路や階段
• カーポート、自転車置場
• 植栽、庭、屋外照明
• 敷地内の排水に関する工事

車を２台・３台置く場合は、舗装する範囲や排水計画も含めて費用が変わります。

また、建築条件なしの土地でも、外構工事の指定や、境界工事の費用負担などが設定されている場合があります。建築会社を選べることと、外構を含むすべての工事を自由に選べることは、必ずしも同じではありません。

販売資料と建築会社の見積もりを照らし合わせ、工事範囲と条件を確認しましょう。

５．仲介手数料・登記・融資などの費用

仲介手数料

不動産会社の仲介で土地を購入する場合は、媒介契約に基づく仲介手数料がかかります。

法令で上限が定められており、実際の金額と支払時期は依頼時に確認します。価格800万円以下の宅地建物には特例もあるため、一つの計算式をすべての取引に当てはめないようにしましょう。

売主と直接取引し、仲介会社が入らない場合は、その取引の仲介手数料はありません。国土交通省：不動産取引に関するお知らせ

登記関係費用

土地の所有権移転や、融資を利用する場合の抵当権設定などに、登記関係の費用が必要になります。

登録免許税、専門家へ依頼する場合の報酬、書類の取得費用など、何が含まれているかを見積もりで確認しましょう。

契約書に関する費用

課税対象となる紙の不動産売買契約書を作成する場合は、印紙税を確認します。金額や適用される軽減措置などによって扱いが異なります。国税庁：不動産の譲渡等に関する契約書

融資に関する費用

融資事務手数料、保証料などは、金融機関や商品によって異なります。すべてが同じ形で必要になるわけではありません。

土地代金を建物完成前に支払う場合は、その時期に対応できる融資方法や、追加の利息・手数料があるかも確認しましょう。

購入後の税金も、予算に入れておきましょう

土地の取得後には、不動産取得税を確認する必要があります。

兵庫県では、一定の要件を満たす住宅や住宅用土地について、申告・申請による軽減制度を案内しています。住宅の建築時期なども関係するため、自分の計画が対象になるか、管轄の県税事務所へ確認しましょう。兵庫県：不動産取得税

また、固定資産税・都市計画税の精算金が契約に基づいて必要になる場合もあります。取得後に保有を続ける間の税負担も、資金計画とは別に忘れず考えておきましょう。

税金については、販売価格へ単純に一定の率を掛ければ分かるとは限りません。評価額や適用条件などを確認することが大切です。

候補地は、同じ条件の総額で比較しましょう

仮に、土地Aが1,000万円、土地Bが1,150万円だったとします。

価格だけなら土地Aの方が150万円安く見えます。しかし、同じ住宅計画を前提に、土地ごとの追加工事がAは200万円、Bは30万円と見込まれるなら、土地と追加工事の合計は次のようになります。

※比較方法を示す仮の数字であり、地域の相場や実際の見積もりではありません。建物代・諸費用等は含めていません。

この例では、土地価格が高いBの方が、２項目の合計は低くなります。

もちろん、金額だけでなく、場所や広さ、暮らしやすさも大切です。安い土地が悪いのではなく、その価格に何が含まれ、どのような支出が必要かを理解して選ぶことが重要です。

見積もりには「確定・概算・未確認」を分けて記録する

土地探しの段階で、すべての金額が確定するとは限りません。

そのため、費用一覧には、金額と一緒に次の内容を記録しておくと便利です。

• 確定した金額か、概算か
• 売主・買主のどちらが負担するか
• 土地価格や建築費に含まれているか
• 追加確認は誰に依頼するか
• いつ頃確定し、いつ支払うか

特に、同じ工事を不動産会社側と建築会社側の両方で計上していないか、逆に双方が「相手の見積もりに入っている」と考えていないかを確認しましょう。

未確認の項目を見えるようにしておくことが、予算の見落としを減らす助けになります。

５つのエリアの土地探しは、総予算からご相談ください

姫路市・加古川市・太子町・たつの市・明石市で土地を探す際は、所在地や面積に加えて、建築までに必要な工事や費用も確認しましょう。

同じ市町内でも、道路や設備、高低差などの条件は物件ごとに異なります。市町名だけで追加費用の多い・少ないを決めることはできません。

株式会社もとまち不動産では、５つのエリアで土地をお探しの方からのご相談を承っております。

「候補の土地に、どんな費用が必要か知りたい」
「建築会社の見積もりと合わせて考えたい」
「土地と建物を含めた予算から探したい」

まずはご希望や、現在の検討状況をお聞かせください。販売条件や確認すべき項目を整理し、建築会社にも確認していただきながら、土地探しをお手伝いいたします。

土地価格だけで判断する前に、住まいづくり全体の予算からお気軽にご相談ください。

土地の価格・諸費用について相談する

株式会社もとまち不動産
電話：079-241-8830

※本記事は2026年９月時点の一般的な情報です。工事・費用・税金の扱いは、物件や契約、建築計画によって異なります。